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规模罕见压力巨大

前几日,杭州市国土资源局的网站上,一则“杭州市国有建设用地使用权出让信息预告”引起人们的关注。点开链接,赫然可见好几页的土地出让信息,仔细一数,竟有36宗。

今年4月,杭州公布了2011年主城区读地手册,该手册收录了杭州市区经营性用地88宗4511亩(去年实际出让3275亩),包括住宅用地50宗3431亩,公建用地38宗1080亩。而此次的预告土地宗面积也达到了1594亩(不含一宗加油站用地),可建面积超过250万平方米。其中,住宅用地(含商住)22宗1343亩,商业用地14宗251亩。

可以说,这完全算得上是规模略小但对开发商来说更有意义的一本小读地手册。因为作为预告土地,它们明显比全年读地手册上的土地更为成熟,也更具备短期出让的条件。有兴趣的开发商只要上前购地,就很有可能将其收入囊中。

据了解,这些预告土地位于杭州主城区的滨江、下沙、田园、西溪、转塘、钱江新城等多个区块,其中,还不乏一些让人眼前一亮的好地。当然,除了地块本身之外,人们感兴趣的还包括:为什么杭州国土部门会在这个时候集中推地?

集中供应提前预告

杭州国土部门在网站上刊登土地预告信息,这并不是什么新闻。但如此集中、大规模地一次性推出这么多宗土地,却实属罕见。

为何?业界对此众说纷纭。

巨大的卖地压力,无疑是最大的原因。有数据为证。今年1—5月份,杭州主城区仅出让土地12宗,同比下降61.3%,总出让面积320158平方米(约合480亩),同比下降三分之二,卖地金额61.5亿元,同比去年的224.3亿元,下滑超过七成,降幅高达72.6%。

这个数据显然跟政府的预期相差甚远。地方财政的很大一部分来自土地收入,地卖不出去,财政压力自然就会加大。这就迫使国土部门拿出更多更好的土地来吸引开发商,而集中预告土地信息也排除不了这个想法:好地多,总有一款适合你。

当然,这从另外一个方面彰显了一个事实:杭州目前可以出让的土地甚至好地还不少。毕竟在土地市场火爆的时候,一块土地出来,会遭到好几个开发商的争抢,根本不需要经过“预告”这个环节。而现在,明显开发商的态度不是特别热情。

业内人士认为,集中推地也有利于土地价格平稳。毕竟供求关系是决定土地价格最为关键的因素。开发商会认为,既然有那么多土地可以选择,那我也不必去刻意争抢某一块土地,一定程度上,就把土地价格压了下来。

部分土地须配建保障房

当然,市场比较关心的还有另外一点:这些土地,需不需要配建保障房?

5月初,杭州两宗配建保障房宅用地(简称“配保地”)成功“出嫁”。作为杭州新土地规则实施后的首次土地出让,此次土地拍卖吸引了众多业内人士的“围观”,但是不可否认的是,虽然现场人气鼎沸,但观望者多,真正参与者少。两块“配保地”均只有两家开发商参与竞拍,成交楼面价也低于市场预期。

对此,汉嘉咨询副总经理陈焕春表示,这跟此次两宗“配保地”属于一个新鲜事物,许多开发商不愿意做“第一个吃螃蟹的人”有关。毕竟商品房小区里要配建保障房,这样的模式大家之前都没有操作过,对于未来可能潜在的风险或是麻烦不能预计,所以先观望一段时间再说。很明显,这样的情绪还将持续。

那么,近期预告的这些土地,需要配建保障房吗?记者从相关国土部门得到的答复是:上述地块均采取净地方式出让,部分涉及住宅地块需配建保障性住房,具体情况以《挂牌出让文件》和出让合同为准。业内人士认为,不需要酄�建保障房的土地,能够激起市场更多热情。

有些好地值得关注

值得关注的好地不少。

规模比较大的土地容易做出好项目。36宗土地中,出让土地面积在100亩以上的有5宗,其中西湖区蒋村3宗,滨江区和江干长睦区域各一宗。西湖区的紫金港单元西地块面积最大,为129.3亩,容积率2.5,可建总建筑面积达22万平方米。蒋村此次有4块土地被列出,总建筑面积达到58万平方米,这也是事隔15年,蒋村再次成为出让大户。据了解,这4宗地块全部西邻绕城高速,离西溪里和西溪蝶园等楼盘都比较近。

而单宗土地可建面积最大的,则属于滨江区奥体单元FG05-R21-03地块,该地块面积123亩,容积率3.5,可建面积26万平方米,奥体博览城附近,地铁6号线,纯住宅用地,这些元素都非常有卖点。

事实上,滨江区也是此次土地预告中的出让大户,共推出5宗土地,总建筑面积超过60万平方米。其中,杭高新收储[2007]1号地块非常值得一提,它就是大名鼎鼎的“之江度假村地块”,原定于去年3月11日出让但因�划调整原因暂缓出让,如今这块稀缺江景地块被规划为居住及商业金融业用地(含旅馆业用地),容积率分别为2.5和5.5。而位于滨安路和滨康路之间的威陵钢家具厂(1)地块,因有双地铁一线河景概念,也非常有看点。

土地资源异常稀缺的田园板块,此次也有3宗土地在列。3宗地面积都不大,总建筑面积约15万平方米,但容积率仅1.3-1.6,适合做成低密度住宅。

6月土地出让依旧冷清

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