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2011年《读地手册》:土地计划供应量加大 西湖、

一场改变土地市场的变革正悄然进行。

为贯彻落实国家调控要求,今年2月28日,杭州市政府出台“关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见(杭政函〔2011〕22号)” (以下简称“意见”),其中让人印象深刻的有一条,即“在科学规划、合理布局的前提下,2011年商品住房供地总量中安排10%的土地用于建设或配建保障性住房。”

在这次调整中,强化保障性住房,已经成为政府职能部门关切民生的重要突破点。而“10%”标准的提出,更是从制度上对这一政策进行了合理的规划与分配。

由此不难发现,加大保障房建设力度,是此轮房地产调控伊始就确定的一个重要方向,保障房建设自此担负起既是调控手段,也是调控目标的双重角色,这也就注定了,保障房建设在此轮房地产调控中必须要承担更重的担子。可以预期的是,在“遏制部分城市房价过快上涨”的政策目标初见成效之后,切实推进保障房建设力度,正在成为今年下半年房地产调控的“重头戏”。

更为重要的意义还在于,在土地出让的过程中,保障房建设的配比已经成为企业拿地的重要考量标准。这显然对今后的土地市场以及未来楼市有着深远的影响。从近期推出的3宗土地出让规则不难发现,以往土地出让环节“价高者得”的市场游戏规则已经得到彻底改写。

对于今年的土地市场整体走势,至少有三点值得市场关注。

首先,从本地《读地手册》中住商用地推出比例来看,今年政府加大住宅供应量的意图非常明显。此举或将从根源上起到平抑房价的作用。同时,职能部门在把控土地出让环节中,也继续扩大了普通住宅的供应比例,在后续的开发中,目前市场上流行的大户型住宅产品或将得到一定程度的抑制。

其次,最近几年新兴起来的热门板块,在继续推出住宅用地的同时,新的《读地手册》增加了更多的公建商业金融用地的配比,此举对于加速新兴板块的成熟将是一个非常大的利好。

再次,业内人士普遍预测,尽管今年诸多房地产企业的资金链条并不宽裕,但是对于一些绝版的黄金地块,相信届时仍会引起市场的广泛关注与企业的拿地热情。

【探索在商品住宅用地中配建保障性住房】

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编制计划,稳定预期

为了给土地市场参与各方及时提供信息,便于开发企业结合实际安排拿地,杭州市国土局从年初开始便着手编制杭州市区经营性用地年度供应计划,并落实到了具体地块,并悉数在今年首期《手册》公布。

据统计,本期《手册》共收录列入2011年杭州市区经营用地供应计划的土地88宗4511亩。其中,住宅用地50宗3431亩,公建用地38宗1080亩。其中上城区5宗112亩,下城区2宗126亩,西湖区15宗802亩,拱墅区20宗637亩,江干区19宗1471亩,滨江区6宗395亩,钱江新城5宗128亩,下沙新城8宗233亩,之江新城8宗607亩。

据介绍,此次《手册》兼年度供应计划与土地信息发布于一体,目的及时向社会各界公布土地出让信息,逐步增强经营性用地供应的计划性、引导性,有利于开发企业合理安排资金、拿地节奏,对稳定市场预期,调控市场具有积极作用。

加大供应,平稳市场

国务院最新出台的八项措施规定,今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。2010年杭州主城区商品住宅实际供地量2022亩,2009供地量也达到4248多亩,前两年住宅用地平均实际供应3135亩,今年的供地计划总量为3431亩,超出前两年的年均实际供应量。供地总量的增加是贯彻落实中央调控房地产市场精神举措之一,在房地产市场调控背景下,通过增加土地市场供应计划,千方百计加大土地供应量,稳定土地市场预期,以促进市场健康稳定发展。当然,最后能推多少经营性用地,则要看宏观调控背景下市场实际的需求情况。

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合理布局,调整结构

本次土地供应计划编制,加大了交通配套成熟的次中心地块供应力度,如半山田园、之江转塘、滨江、彭埠九堡等区域,这些区域供地力度加大,进一步优化了土地供应结构,有利于调整价格,稳定市场预期。

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